Вещные обязательства и реальные обременения: сравнительно-правовое исследование

Категория вещных обязательств (obligatio propter rem) не является для русскоговорящего юриста чем-то совершенно неизвестным. Хотя такой термин и не встречается в отечественном законодательстве, нам хорошо известны ситуации, когда обязательство с тем или иным содержанием «следует» за вещью, а точнее, за правом на эту вещь. Эффект следования в данном случае означает, что новый собственник вещи (или субъект другого вещного права) автоматически становится стороной в обязательстве (причём такое правопреемство может осуществляться как на активной, так и на пассивной стороне обязательства).

Широко известным примером описанной конструкции является ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. В российском праве встречаются и иные примеры того, когда обязательства следуют за вещью: например, в договоре аренды, ссуды, ренты, страхования и др. случаях. В обязательствах по сносу самовольной постройки и приведению помещения в первоначальное состояние ВС РФ также усматривает правопреемство на стороне должника в случае перехода помещения новому собственнику.

В то же время Проектом реформирования ГК (далее – Проект) предлагается закрепить в отечественном законодательством институт вещных выдач (ст. 305 ГК в ред. Проекта), определяемый как право на получение от собственника недвижимой вещи имущественного предоставления, а в случае неполучения такого предоставления – право распорядиться этой вещью путём обращения на неё взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Во всех ли перечисленных случаях мы говорим об одном и том же явлении? Автор настоящей работы полагает, что ответ на этот вопрос должен быть отрицательным, поскольку во втором случае речь идёт о ближайшем аналоге вещного обязательства – реальном обременении, близком, но не тождественном obligatio propter rem институте.

В настоящей работе предпринята попытка разграничить указанные понятия, для чего автор обращается к опыту зарубежных стран, доктрине и законодательству которых хорошо известны рассматриваемые институты. Также в работе рассматриваются отдельные примеры вещных обязательств и реальных обременений в России, преимущественно в сфере поэтажной собственности.